Introducción
Hoy queremos recuperar y profundizar en uno de los múltiples casos de éxito de TEST JG: el diseño del modelo de Gestión de explotación y la consultoría de Facility Management que realizamos para la Ciudad de la Justicia de Córdoba.
El objetivo del edificio de nueva construcción de La Ciudad de la Justicia de Córdoba es unificar las diferentes sedes judiciales de la provincia, pasando de 9 emplazamientos y 18.666,57m2 a un único emplazamiento y 50.895 m2 (32.748 m2 distribuidos en 4 plantas sobre rasante y 18.147 m2 distribuidos en 2 plantas bajo rasante). Este edificio nuevo, moderno y funcional permite albergar todos los órganos y servicios judiciales, fiscales y forenses actuales dejando margen suficiente para futuras ampliaciones.
Sistema de concesionado
La gestión del edificio se realiza mediante un acuerdo público-privado con un sistema de derecho de superficie, lo que implica que la parte privada construye, explota y mantiene el edificio durante un periodo de tiempo determinado. En este caso el periodo son 25 años, pasados los cuales el edificio pasa a ser propiedad pública. El papel de la unidad de control de gestión (Consejería de Justicia) es el de supervisar el desarrollo del contrato de explotación.
Test JG y la Ciudad de la Justicia de Córdoba
Desde Test JG hemos participado en el proyecto en dos etapas diferentes: durante la fase de diseño del edificio y durante la fase de explotación y mantenimiento.
Fase de diseño – 2010
Durante la fase de diseño (2010) desde TEST JG nos encargamos de la redacción del proyecto inicial de conservación y mantenimiento y también en la definición y desarrollo del modelo de gestión. El Proyecto Inicial de Conservación y Mantenimiento (PICM) consiste en un documento donde se detalla el mantenimiento que debe realizarse durante el periodo de concesión. Este documento incluye el Mantenimiento Preventivo, Conductivo y Sustitutivo, haciendo hincapié en el ciclo de vida de las instalaciones del edificio, su vida útil y los periodos de sustitución de dichas instalaciones. El Modelo de Gestión del Edificio (MGE) describe el sistema de control y evaluación del mantenimiento realizado, definiendo unos indicadores y unas penalizaciones. Mostramos algunos ejemplos más abajo.
Ejemplo cálculo de penalizaciones para la Ciudad de la Justicia de Córdoba:
Ejemplo de la documentación que se entrega en la realización del Proyecto de Mantenimiento:
Fase de explotación y mantenimiento – 2016
Durante la fase de explotación y mantenimiento nos encargamos de la redacción del Proyecto Ejecutivo de Conservación y Mantenimiento, de la actualización del modelo de gestión, del desarrollo del proyecto de limpieza y de la parametrización e implantación de nuestro software de gestión de facility Mangement, MantTEST.
El Proyecto Ejecutivo de Conservación y Mantenimiento (PECM) consiste en la actualización del PICM, actualizando el inventario, la zonificación y los protocolos de mantenimiento según los cambios de normativa y equipos finalmente instalados que se han producido durante este periodo de tiempo.
El Proyecto de Limpieza consiste en, a partir de la información disponible y las visitas realizadas, realizar el inventario de la totalidad de las tipologías de estancias presentes en el edificio, identificándolas en función de su uso y de las posibles afectaciones debido a los riesgos asociados a la limpieza de estas.
MantTest.net es un software de Facility Management para la gestión integral de la explotación de los edificios y las instalaciones. La implementación de MantTest.net en la Ciudad de la Justicia de Córdoba permite gestionar el mantenimiento y la limpieza de manera independiente o conjunta y el control de los indicadores contractuales.
Además, se ha creado específicamente el sistema de indicadores que permite tener el control total del trabajo realizado en el edificio. El modelo de gestión según indicadores SLA’s (Services Level Agreement – Acuerdos de Nivel de Servicios) & KPI’s (Key Performance Indicators – Indicadores Clave de Cumplimiento), consiste en la creación de un conjunto de indicadores a aplicar en las diferentes áreas clave dentro de la organización del servicio, con el fin de alcanzar unos estándares basados en los planes estratégicos de una organización. Dichos indicadores son índices cuantitativos y cualitativos que monitorizan cuál es el grado de cumplimiento de los objetivos marcados por la Consejería. El modelo identifica y define sus necesidades a la vez que controla sus expectativas de servicio en relación con la capacidad del concesionario:
- Proporciona un marco de entendimiento
- Reduce las áreas de conflicto
- Favorece el diálogo ante la disputa
Para más información puedes descargarte el Focus del proyecto y el documento explicativo del proyecto publicado por la Junta de Andalucía.